Telegram游戏群:经济思维-房贷成数政策有效吗?

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在主要济经体接连升息的背景之下,世界诸国房市价格已开始下滑:据美国S&P 全国房价指数,美国房价已自2022年中开始回落。澳洲、南韩、加拿大等国房价亦逐步下跌。然而,升息作为牵涉总体经济多个面向之因素,不适宜直接作为打房工具。再者,升息不仅会影响新承做房贷的意愿,亦会透过机动利率影响既有房贷,恐大幅限缩房贷族支付房贷后之可支配所得。若在此背景下房价涨势不停,则央行可能自2020年12月以来四度调整房贷成数限制后,再度针对第二笔以上房贷紧缩成数上限。

在探讨房贷成数政策到底有没有效之前必须先理解如何捕捉该效果。由于并非每笔房贷对应的房地产都在房贷成数上限的范围附近,同时并非每笔房贷都属受到管制的第二笔以上房贷,若只比较政策前后的加总房价指数很难得到准确的估算。理想上,我们必须比较政策后的房贷成数与「假设政策不存在时」的房贷成数。

以2020年12月之政策为例,第二笔房贷政策上限压低为60%。则我们可将政策实行后借贷成数略低于60%之房贷的买方与政策前跟该买方特征最接近的买方配对,将配对的这两人视为「同一人」,意即构造出一个虚拟自然人于政策前后都有新增房贷。将政策前后皆申请成数小于60%房贷之虚拟自然人定义为控制组,并将政策前房贷成数大于60%,但政策后小于60%之虚拟自然人定义为实验组。实验组即是会被房贷成数政策直接影响的对象,而控制组由于政策前后新增的房贷成数皆小于60%,该组不会被政策直接影响,可用来捕捉与政策无关却影响房市之因素。最后,我们只要计算实验组在政策前后置产的房价涨幅,减去控制组在政策前后置产的房价涨幅,即可取得此政策对房价的效果。

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若探讨台湾自2010年至2014年以来四次的房贷成数限制,平均而言每轮政策约调降房贷成数限制5%,可降低房价约0.2%,就幅度而言效果有限。以相同幅度推估2020年至今的政策效果,其第三笔房贷成数调降幅度为20%,约可降低房价0.8%。

为什么房贷成数政策效果有限呢?其一原因是部分限制特定区域的房贷成数政策,例如2021年底针对我国八个城市调降第二笔房贷成数上限至40%,可能导致需求外溢至未管制区域,造成未管制区域房价上升。另一原因是,银行可以透过提高鉴价的方式增贷以抵御政策限缩的借贷空间。依据房贷成数政策的成数定义,其分母为实际交易价格及银行鉴价之较低者,因此在鉴价通常低于房价的情况下,提高银行鉴价遂能在一规定成数内提升贷放数额,使房地产投机需求无法被有效遏止。笔者研究发现,银行在过去几次政策过程中,确实显著提高鉴价,总幅度约达10%。

研究证据显示,央行过去的房贷政策确实有打房效果,可作为后续冷却房市的有效工具。然而,政府也需要观察特定区域政策下的外溢效果,以及银行端鉴价行为的改变,政策方能可观收效。

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